Последствие не регистрации договора аренды для стороны

Суд не может отклонить возражение арендатора об уменьшении в соответствии с условиями договора аренды взыскиваемой арендной платы на стоимость произведенных арендатором и неотделимых улучшений со ссылкой на необходимость предъявления арендатором встречного иска. Данное требование может быть заявлено и в форме возражения.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Судебная практика

Ассоциация, являясь арендатором нежилых помещений, передала в субаренду часть этих помещений обществу (субарендатор). Согласно условиям этого договора на момент его подписания общество передало ассоциации денежную сумму, которая будет зачтена в счет арендной платы. Кроме того, ассоциация в течение 15 дней после подписания договора обязуется передать обществу лифт, а в случае невозможности представить лифт в указанный срок обществу предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией понесенных расходов. Возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями, на сумму фактически произведенных затрат.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительными соглашениями в 2014 и 2015 годах стороны изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы. Указанные дополнительные соглашения не были зарегистрированы.

Решением суда по другому делу договор субаренды расторгнут, общество освободило арендуемые помещения.

Ассоциация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены. Суды приняли в расчет размер арендной платы, установленной дополнительным соглашением 2014 года, указав на то, что оно исполнялось сторонами, а доказательства исполнения дополнительного соглашения 2015 года отсутствуют. Суды отклонили довод общества о том, что предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате подлежала уменьшению на сумму понесенных им расходов на проведение ремонтных работ в помещениях и установку лифта, поскольку уменьшение задолженности возможно только в случае предъявления встречного иска. Суды признали также необоснованным довод общества о частичном погашении им задолженности путем осуществления наличных расчетов, сославшись на то, что условиями договора не предусмотрено внесение арендной платы наличными денежными средствами; стороны в установленном порядке не внесли изменения в условия договора в части проведения расчетов; расходные кассовые ордера оформлены с нарушением требований, предусмотренных указанием Банка России от 11.03.2014 года № 3210-У.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 307-ЭС17-23678).

В договоре стороны пришли к соглашению о том, что возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ будет осуществляться путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями, на сумму фактически произведенных затрат.

Таким образом, из условий данного договора прямо следует, что стоимость определенных видов работ и указанная в договоре сумма подлежат возмещению арендатору путем уменьшения текущей арендной платы, т.е. данный вычет прямо назван в договоре как порядок расчета арендной платы.

При таких условиях договора имеет место исчисление размера арендной платы согласно установленному в договоре порядку, в результате которого определяется обязанность арендатора по уплате арендной платы в определенном размере.

В ходе рассмотрения иска судом такой расчет наличия (остатка) или отсутствия задолженности по арендной плате может производиться не в форме встречного иска, а в форме возражения на иск. При этом суд в соответствии с нормами процессуального права исследует фактические и юридические основания данного возражения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 г. № 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Дополнительное соглашение 2015 года подписано генеральными директорами сторон, скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений обществом продолжена. При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь, арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования.

Из изложенного следует, что дополнительное соглашение 2015 года должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Кроме того, суды не приняли доказательства оплаты арендной платы наличными денежными средствами, сославшись на то, что договором не предусмотрено внесение платежей наличными денежными средствами и стороны в установленном порядке не меняли его условия в части проведения расчетов.