Расторжение нарушенного арендатором договора аренды

При расторжении нарушенного арендатором договора аренды и заключении замещающего договора по более низкой цене арендодатель имеет право на возмещение конкретных убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой, предусмотренной замещающим договором.

Судебная практика

Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества. Из-за нарушений обществом условий данного договора предприниматель досрочно расторг его в одностороннем порядке и передал это имущество в аренду компании по более низкой цене.

Впоследствии предприниматель обратился в суд с иском к обществу о взыскании причиненных ему убытков из-за расторжения договора аренды.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 309-ЭС18-8924).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 393, 393¹, 421 ГК РФ, пришли к выводу, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам взамен первоначального с обществом не является следствием противоправных действий общества, предпринимателем добровольно включены в договор наименее выгодные для него условия относительно размера арендной платы.

Суды не учли, что ст. 393¹ ГК РФ содержит специальное основание для взыскания убытков. Закон предоставил кредитору право на взыскание убытков в случае, предусмотренном ст. 393¹ ГК РФ, исчисляемых в виде разницы между ценой, установленной в расторгнутом договоре, и ценой замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки.

Из приведенной нормы права и п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих в том числе: неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающих на него определенные обязанности; прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес. При этом добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагается, пока должником не доказано обратное.

Рассмотрение настоящего дела как спора о взыскании убытков, предусмотренных ст. 393¹ ГК РФ, и отказ в его удовлетворении в связи с отсутствием вины общества в причинении убытков не соответствует положениям указанной статьи, необоснованно освобождает общество от неблагоприятных последствий, наступивших у его контрагента после расторжения с ним договора в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, усугубившихся впоследствии по причинам, не зависящим от предпринимателя.

Кроме того, суды в обоснование своих выводов также указали на то, что, исходя из представленной в материалы дела аналитической справки, в 2015 году произошла переориентация рынка недвижимости, в связи с чем цены и ставки аренды значительно снизились. Поскольку изложенные в этой справке сведения опровергнуты не были, а общество предлагало предпринимателю снизить размер арендной платы, суды сочли, что общество при указанных обстоятельствах не может нести риск снижения арендной платы на рынке недвижимости.

Между тем в п. 22 постановления № 7 было разъяснено, что по смыслу ст. 393¹ ГК РФ, пп. 1и 2 ст. 405 ГК РФ риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, т.е. когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано на законе. Более того, в случае если по замещающим сделкам предпринимателя цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у предпринимателя не имелось бы оснований обращаться с иском по данному делу.