Исключение судебной экспертизы из доказательств

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение эксперта, содержащее вывод о размере возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество.

Судебная практика

Федеральное дорожное агентство издало распоряжение об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков, находящихся в собственности общества, в целях строительства автомобильной дороги. Во исполнение распоряжения Федеральное казенное учреждение “Федеральное управление автомобильных дорог “Центральная Россия” Федерального дорожного агентства” направило обществу проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд с выплатой возмещения за изымаемые для государственных нужд три земельных участка в размере 25507365 руб., установленного на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения.

Общество с предложенным размером возмещения не согласилось и отказалось от подписания соглашения.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с иском об изъятии для государственных нужд Российской Федерации трех земельных участков, расположенных в Раменском районе Московской области, и установлении компенсации за изымаемые земельные участки в размере 25507365 руб.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, установлен в сумме 155573750 руб.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты в части установления размера компенсации и направила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции в указанной части по следующим основаниям (№ 305-ЭС18-3860).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 г. № 23 “О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе”, не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 г. № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

1. сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
2. в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
3. при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
4. для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
5. в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
6. для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
7. помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно основному и дополнительному заключениям судебной экспертизы выводы экспертов основаны на использовании сравнительного подхода. Суды определили возмещение за три изымаемых земельных участка в размере, указанном в заключении дополнительной судебной экспертизы.

При проведении основной экспертизы по установлению рыночной стоимости изымаемых для государственных нужд двух спорных земельных участков площадью 6508 кв.м, 23 469 кв.м, расположенных в Раменском районе Московской области, экспертами были использованы объекты-аналоги - земельные участки площадью 156000 кв.м, 223000 кв.м, 91000 кв.м, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющие вид разрешенного использования “сельскохозяйственное производство”, находящиеся в Раменском районе Московской области, на удаленности 26, 50 и 29 км от МКАД, предложенные к продаже по состоянию на март 2017 г.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Между тем при проведении дополнительной экспертизы в нарушение требований ФСО № 3 и 7 при наличии объектов-аналогов — предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Раменском районе примерно той же площади, что и спорные, и на которые указано в заключении первоначальной судебной экспертизы и в отчете об определении рыночной стоимости, представленном учреждением вместе с исковым заявлением, эксперты подобрали и использовали для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже (учтены в качестве объектов-аналогов три земельных участка, предложенных к продаже в 2014 году), не указав причин, по которым они не взяли в качестве объектов-аналогов земельные участки, использованные при проведении основной экспертизы по определению рыночной стоимости, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД и направлению (шоссе), дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Для установления рыночной стоимости земельного участка площадью 100703 кв.м, находящегося в Раменском районе Московской области, экспертами в качестве объектов-аналогов были выбраны три земельных участка, расположенных в Подольском районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на июль 2014 г., и два земельных участка, расположенных в Одинцовском районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на март 2017 г., что повлекло применение большого количества корректировок (по дате сделки, по направлению (шоссе), по расположению относительно шоссе, по удаленности от МКАД, по площади земельного участка).

В результате сравнительного анализа эксперты определили удельную стоимость земельного участка площадью 100703 кв.м в размере 1425 руб./кв.м, удельную стоимость земельных участков площадью 6508 кв.м и 23469 кв.м соответственно в размере 355 руб./кв.м и 415 руб./кв.м.

Между тем все указанные участки находятся по соседству друг с другом в сельском поселении Островецкое Раменского района Московской области, отнесены к одной категории и имеют один вид разрешенного использования.

Учреждение в судах первой и апелляционной инстанций приводило доводы о нарушении экспертами требований ФСО № 1, 3 и 7 и использовании ненадлежащих объектов-аналогов. Однако суды не дали оценку этим доводам учреждения и отказали ему в удовлетворении заявленного на основании ч. 3 ст. 82 АПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Такими образом, в соответствии со ст. 71 АПК РФ суды не имели оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемые для государственных нужд спорные земельные участки и при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.