Отмена торгов по продаже квартиры в исполнительном производстве

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года № 50 “О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства”, приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Между тем, отсутствие нарушений со стороны организатора публичных торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника реализованного на торгах имущества о признании этих торгов недействительными.

 

Судебная практика

К. обратилась с иском к организатору публичных торгов, Ф. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и применении последствий их недействительности.

В обоснование требований истец указала, что 15.09.2015 г. обществом, действующим на основании контракта, заключенного с территориальным управлением Росимущества в субъекте Российской Федерации, были организованы и проведены торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащей истцу квартиры, на которую в рамках исполнительного производства был наложен арест.

Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 02.07.2014 г. по иску ипотечного агента к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Победителем указанных торгов признана Ф., с которой 28.09.2015 года общество заключило договор купли-продажи данной квартиры.

Поскольку К. не была извещена о судебном разбирательстве и вынесении названного заочного решения, а также о возбуждении исполнительного производства, об аресте квартиры и о реализации ее с торгов, она продолжала вносить платежи в счет погашения долга по договору займа.

Узнав о данных обстоятельствах, К. обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения, которое определением суда от 13.11.2015 г. было удовлетворено.

При новом рассмотрении дела решением суда от 03.02.2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением от 26.04.2016 года, отказано в удовлетворении исковых требований залогодержателя закладной к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество.

При таких обстоятельствах, по мнению истца, основания для продажи ее квартиры с торгов отсутствовали.

Кроме того, К. указано, что реализация спорной квартиры осуществлена по цене, определенной названным выше заочным решением в соответствии с отчетом об оценке по состоянию на 2010 год, что значительно ниже фактической рыночной стоимости недвижимого имущества на дату проведения торгов.

По утверждению истца, извещение о проведении торгов было размещено в сети “Интернет” с нарушением срока, а в периодических печатных изданиях информация о проведении торгов не публиковалась.

На основании изложенного К. просила признать указанные выше торги недействительными, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между обществом и Ф., применить последствия недействительности сделки, истребовать квартиру у Ф. и прекратить ее право собственности на квартиру, признав это право за К.

В ходе судебного разбирательства Ф. также заявила иск к обществу и ТУ Росимущества о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Разрешая спор и удовлетворяя иск К. по данному делу, суд первой инстанции указал, что ипотечный агент предъявил иск в отсутствие законных оснований для таких притязаний и действовал недобросовестно, поскольку ему было достоверно известно о надлежащем исполнении заемщиком обязательств, а допущенная просрочка платежей на день вынесения судом заочного решения от 02.07.2014 г. была погашена в полном объеме.

Как до обращения истца с иском в суд, так и после К. вносились очередные периодические платежи по договору займа, однако о таких платежах ипотечный агент не сообщил ни в суде, ни при обращении взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, признавая торги и последующий договор купли-продажи квартиры недействительными, суд первой инстанции указал, что цена квартиры на торгах была установлена в соответствии с отчетом пятилетней давности об оценке рыночной стоимости квартиры от 12.04.2010 г., в то время как по представленному в суд заключению эксперта рыночная цена квартиры в 2015 году была в полтора раза выше цены ее продажи на торгах.

Удовлетворяя исковые требования К., суд удовлетворил также и иск Ф. в части взыскания с ТУ Росимущества уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части удовлетворения исков и отказывая в их удовлетворении, указал, что при организации и проведении торгов по продаже спорного имущества организатором торгов каких-либо нарушений допущено не было, а, следовательно, оснований для удовлетворения иска К. не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям (№ 37-КГ17-12).

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст.ст. 447 и 448 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2015 г.).

Согласно ст. 449¹ ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст.ст. 448 и 449 названного Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным Кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

В ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

В силу положений ст. 449 названного Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного Кодекса (п. 2).

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 г., согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Не соглашаясь с основаниями, примененными судом первой инстанции для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными, суд апелляционной инстанции фактически не рассмотрел иные обстоятельства, указанные истцом в обоснование иска, в частности связанные с лишением истца возможности воспользоваться своими правами при реализации ее имущества и повлиявшие на формирование его стоимости при продаже на торгах.

Отклоняя доводы истца в части, касающейся формирования цены реализованного имущества, суд апелляционной инстанции указал, что К. не воспользовалась правом подать заявление об изменении порядка и способа исполнения решения суда для надлежащего определения начальной продажной цены имущества.

При этом суд апелляционной инстанции не учел установленный судом первой инстанции факт того, что истцу не было известно о рассмотрении судом дела по иску об обращении взыскания на ее имущество, об определении его начальной продажной цены, равно как и впоследствии ей не было известно о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже ее имущества на торгах.

Таким образом, истец не была допущена к процессу реализации ее имущества, вследствие чего начальная продажная цена была установлена на основании оценки пятилетней давности, воспользоваться правом на подачу заявления о ее изменении К., как это следует из установленных судом обстоятельств, не могла, а квартира продана по цене значительно ниже ее действительной стоимости.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

По смыслу ст. 3 названного Кодекса право на обращение в суд на любой его стадии предполагает обращение заинтересованного лица в защиту своих прав, свобод или законных интересов.

Обращение в защиту прав, свобод и интересов других лиц может производиться в случаях, предусмотренных названным Кодексом или другими федеральными законами (ч. 2 ст. 4 ГПК РФ).

Отменяя решение суда исключительно по жалобе организации по ипотечному жилищному кредитованию, суд апелляционной инстанции не указал, чем нарушены права данного заявителя.

При этом суд апелляционной инстанции не опроверг и не поставил под сомнение выводы суда первой инстанции о том, что ни на момент проведения торгов, ни позже у К. не было никаких долгов перед данным кредитором.

Не опровергнуты и не поставлены под сомнение судом апелляционной инстанции и выводы суда первой инстанции о злоупотреблении правом со стороны взыскателя, правопреемником которого является юридическое лицо, подавшее апелляционную жалобу.

Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований о недопустимости злоупотребления правом суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Удовлетворяя апелляционную жалобу взыскателя и отменяя по его требованию решение суда, суд апелляционной инстанции приведенные положения закона не учел.