Нарушения при предоставлении земли под строительство

Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Судебная практика

Обществом (арендатор) и уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования (целевым назначением) “для организации отдыха населения”.

Распоряжением администрации муниципального разрешенный вид использования земельного участка изменен на вид “для строительства объектов для организации отдыха населения”.

Дополнительным соглашением к договору аренды сторонами внесены изменения в части разрешенного вида использования земельного участка “для строительства объектов для организации отдыха населения”.

На основании заявления общества и по итогам проведения публичных слушаний решением Собрания депутатов муниципального образования утверждены изменения в Генеральный план муниципального образования и правила землепользования и застройки.

Распоряжением администрации утвержден новый градостроительный план земельного участка, в котором указан вид разрешенного использования “для строительства объектов для организации отдыха населения”.

Обществу выдано разрешение на строительство на данном земельном участке.

Впоследствии распоряжением администрации (далее - распоряжение № 1) разрешение на строительство отменено в связи с нарушениями, выявленными при предоставлении земельного участка, а также при выдаче разрешения на строительство.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании распоряжения № 1 недействительным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление общества удовлетворено.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 309-КТ17-20985).

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Разрешая спор, суды признали такими документами прошедшие государственную регистрацию договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему, сделав вывод о наличии у общества зарегистрированного в установленном порядке права по владению и пользованию спорным земельным участком.

Между тем предметом договора аренды является земельный участок с разрешенным видом использования (целевым назначением) “для организации отдыха населения”.

Делая выводы о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид “для строительства объектов для организации отдыха населения” путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, суды не учли, что Земельным кодексом РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями ст.ст. 30, 31, 32 ЗК РФ, и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году и предоставлялся в аренду обществу для целей, не связанных со строительством, на основании распоряжения администрации и без проведения торгов в соответствии со ст. 34 ЗК РФ.

Судами не дано оценки доводам администрации о том, что изменение путем заключения дополнительного соглашения вида разрешенного использования земельного участка с “для организации отдыха населения” на “для строительства объектов для организации отдыха населения” по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В связи с этим выводы судов о наличии у общества надлежащих прав на земельный участок без должной правовой проверки указанных обстоятельств и доводов администрации о предоставлении земельного участка с нарушением установленного порядка нельзя признать обоснованными.